房地产对制造业投资的影响是双重的既有拉动作用又有挤占效应。拉动作用主要体现在房地产能有效带动相关行业尤其是制造业的投资需求如房地产投资不仅会加大上游水泥、钢材和玻璃等建筑材料的需求还会带动下游家电家具等行业的需求从而推动GDP增长。据测算2002年以来广义房地产业（包括房地产服务业和建筑业中的“房屋建筑业”）对GDP的贡献率呈上升趋势从2002年的6.4%提高到2016年的16.6%。
房地产对制造业的挤占效应主要体现在以下四方面：一是房地产繁荣会推高要素价格和生产成本压缩制造业利润空间如2019年5月份100个大中城市成交土地楼面均价和住宅类商品房销售价格分别是2008年年末的4.8倍和2.6倍远超同期CPI和PPI的涨幅；二是房地产市场占用了大量的信贷资源在资金上对制造业形成挤占如2008年以来个人住房贷款和房地产业贷款余额在五大国有银行贷款余额中的比重不断提高而制造业贷款余额比重却逐年走低前者从20.5%提高到36.0%后者从18.6%降至11.0%；三是房价“只涨不跌”的神话容易滋生投机使大量资金脱离实体经济；四是制造业是技术创新的主战场房地产对制造业的挤占会妨碍制造业的技术创新对制造业尤其是高技术制造业形成负效应不利于新旧动能转换。
2017年以来房地产和制造业投资增速的滚动相关系数（时间周期为4年）开始走弱并于2018年10月份开始转负且负相关系数值不断扩大2019年5月变为-0.3。说明当前房地产投资和制造业投资已呈现出“你强我弱”局面房地产对制造业投资的挤占作用已超过拉动作用。
与对制造业投资的影响类似房地产对消费需求也存在正负效应。在房地产市场发展初期房地产市场的扩大和房价的上涨在财富效应和对消费需求的带动作用下对消费的正效应更显著但随着房价的不断上涨购房支出和租房开支占居民可支配收入的比重越来越高对消费支出的挤占负效应将愈发显著。
房地产对消费的挤占主要体现在以下几个方面：一、制造业是居民工资性收入的主要来源房地产对制造业的挤占会造成居民可支配收入的减少如在19个门类行业中（这里未包括国际组织）2017年制造业就业人员的比重达到26.3%是吸纳就业人数最多的行业2014年以来制造业就业人数开始出现下降制造业带来的工资收入增速也出现回落；二、居民购房投资会消耗储蓄存款并提高居民杠杆率不利于居民消费潜能的提高如居民杠杆率同比变化、房价收入比均与居民消费增速呈反向变化关系说明居民加杠杆行为和高房价均对居民消费产生抑制作用；三、购房支出在居民收入中的比重过高可用于消费的资金比重下降如居民购房相关的支出（包括首付、应付利息、应还本金）在可支配收入中的比重从2005年的12%提高到2018年的28%；四、房贷在居民贷款中的比重逐年提高居民贷款的目的大多是购房而不是消费购房贷款对消费贷款形成一定的挤占如在五大国有银行的个人贷款余额中2018年末房贷比重高达78.8%较2012年末提高12.2个百分点。
从商品房销售额与消费增速的相关性看当房价上涨时商品房销售额增速与社会消费品零售总额增速的相关系数减弱甚至多次落入负相关区间表明当房价上涨时居民的消费能力和消费意愿均显著下降房价成为左右居民消费的关键力量。
从正负效应的影响拐点看房地产投资对消费需求的影响拐点在2016年去库存前后已经到来：2016年前房地产对消费的财富效应和拉动效应较强房地产对消费是正推动作用两者呈现正相关关系但2016年后房地产对消费的挤占效应更强两者关系转为抑制和负相关关系。
总体来看房地产对制造业和消费均具有正负两种效应随着房地产市场的发展正负两种效应在不断拉锯房地产对制造业和消费的影响呈现出“倒U”型变化趋势即房地产对制造业和消费的边际影响先逐渐增强至顶峰后会逐渐减弱最后可能从正效应演变为负效应。
我国经济在经历了几轮房地产热潮后房地产对消费和制造业影响的拐点已经到来挤占效应均已超过拉动作用。目前房地产市场的过度繁荣已经妨碍我国新旧动能的接续转换亦不利于经济的高质量发展。近年来世界经济面临百年未有之大变局外部环境的不确定不稳定因素增多我国经济要想向高质量发展迈进必须加快新旧动能转换速度发挥内需的决定性作用而抑制房地产行业的过快增长有效降低房地产的挤出效应是其中关键环节之一。
